Принудительный выкуп земельного участка у собственника


НЕСТЕРОВА рассматривает вопросы изъятия земельных участков для государственных надобностей, которые на сегодняшний день крайне актуальны для Казахстана, особенно в связи с переносом столицы в Астану и активной застройкой новой столицы. Статья 255 ГК РК предусматривает возможность государства изымать земельные участки и другие природные ресурсы из частной собственности для государственных надобностей.

В этом случае собственнику предоставляется равноценное имущество и возмещаются иные понесенные убытки или в полном объеме возмещаются убытки, причиненные прекращением права собственности.

При несогласии собственника с решением, влекущим прекращение права собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения спора в судебном порядке. При рассмотрении спора решаются также все вопросы возмещения собственнику причиненных убытков. Вопросы изъятия земельных участков для государственных надобностей крайне актуальны для Казахстана, особенно в связи с переносом столицы в Астану и активной застройкой новой столицы. Так, по данным Комитета по судебному администрированию при Верховном суде РК в 2003 - 2004 гг.

Астаны рассмотрено более 100 исков о сносе жилых домов и об изъятии земельных участков для государственных нужд с выплатой компенсаций.

В соответствии с п. Указанный перечень оснований не является исчерпывающим, законодательными актами могут предусматриваться иные основания. Решение об изъятии земельных участков из земель всех категорий в случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий республиканского значения, выполнением международных обязательств и использованием земель для нужд обороны и безопасности, в соответствии с п.

Областной города республиканского значения, столицы исполнительный орган осуществляет изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для целей недропользования, прокладки магистральных трубопроводов, строительства объектов переработки нефти и газа пп. Кроме того, указанные органы вправе изымать земельные участки из земель всех категорий в случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий местного значения, за исключением случаев, когда это входит в компетенцию Правительства РК пп.

Аким города республиканского значения, столицы уполномочен принимать решения об изъятии земельных участков для государственных надобностей в иных случаях пп. Акимы принудительный выкуп земельного участка у собственника городов также вправе принимать решения об изъятии земельных участков для государственных надобностей, кроме случаев, когда это относится к компетенции вышестоящего акима или правительства п.

К компетенции районного кроме районов в городах исполнительного органа относится принятие решения об изъятии земельных участков для государственных надобностей во всех случаях, когда это не отнесено к полномочиям органов, названных выше п.

И, принудительный выкуп земельного участка у собственника, к компетенции акимов города районного значения, поселка, аула селааульных сельских округов относится внесение предложений в районный городской акимат по вопросу изъятия земельных участков для государственных надобностей п.

О процедуре изъятия земель для госнужд рассказывает судья Верховного суда Ж. Кашкинбаева

Письменное уведомление о необходимости выкупа земельного участка для государственных надобностей должно поступить не позднее, чем за год до предстоящего выкупа участка. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника, если иное не предусмотрено законодательными актами РК. При этом собственники земельных участков должны быть не позднее, чем за три месяца до предстоящего изъятия выкупа участков письменно уведомлены об этом в порядке, установленном законодательством РК.

Поскольку изложенная норма устанавливает иной срок уведомления, нежели годичный, который установлен указанными выше нормами земельного законодательства, возник вопрос о признании данной нормы неконституционной, как ухудшающей права жителей столицы по сравнению с правами жителей других регионов страны. Постановлением Конституционного совета РК от 9 принудительный выкуп земельного участка у собственника 2001 г.

Конституционный совет РК мотивировал свое решение следующими обстоятельствами. Во-первых, эта норма установлена законом РК, принятым высшим представительным органом государства в соответствии с его конституционными полномочиями.

Во-вторых, она не нарушает конституционные принципы равенства всех перед законом и судом, так как не устанавливает другой правовой режим для собственников, не затрагивает их правомочия, реализуемые в форме распоряжения, владения и пользования.

Принятым законом не ограничиваются права и обязанности личности, равная защита государством этих прав и равная ответственность граждан перед законом.

Как собственник, так и уполномоченный орган, осуществляющий выкуп земли, не лишаются возможности защиты своих прав в суде. Трехмесячный срок уведомления устанавливает новые временные параметры, которые не посягают и не лишают собственника его прав на землю и гарантии их защиты. В-третьих, предусмотренный срок уведомления не является дискриминацией по месту жительства, так как в равной степени обязателен для граждан республики, являющихся и могущих стать собственниками земельных участков на территории столицы, независимо от того, проживают они или не проживают в столице.

В-четвертых, право выбора между компенсацией в размере рыночной стоимости жилища и предоставляемым в собственность благоустроенным жильем за собственником сохраняется. Кроме того, новый срок уведомления собственников, землепользователей о предстоящем изъятии земельных участков не изменяет порядок изъятия земель для государственных надобностей, равноценное их возмещение, письменную форму уведомления и судебный порядок разрешения споров.

Полезно знать:
Стоимость услуг нотариуса при купле продажи земельного участка

И, наконец, противоречие с земельным законодательством отсутствует, поскольку в ст. Иной порядок, по мнению Конституционного совета РК, как раз установлен спорной нормой.

Решение Конституционного совета вызывает некоторые сомнения. Во-первых, спорная правовая норма и само решение Конституционного совета призваны защищать прежде всего государственные интересы. И такая защита вполне допустима, если при этом не ущемляются интересы частных собственников. Поэтому Конституционному совету следовало учесть, с какой целью предоставляется годичный срок, и не нарушаются ли при сокращении его до принудительный выкуп земельного участка у собственника месяцев какие-либо права и интересы негосударственных землевладельцев.

Думается, что лица, имеющие на праве частной собственности земельные участки на территории Астаны и недвижимость, расположенную на них, в случае принудительного выкупа у них этого имущества утрачивают права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению принадлежащим им имуществом в течение 9 месяцев, в отличие от собственников земельных участков, расположенных в других регионах.

Во-вторых, предупреждение за год о предстоящем изъятии земельного участка делается с тем, чтобы предоставить собственнику возможность взвешенного и продуманного выбора между другим жильем и деньгами, определения рыночной стоимости изымаемого имущества, поиска нового жилья, полного расчета причиненных изъятием убытков и т. Сокращение срока уведомления до трех месяцев, несомненно, ущемляет все эти права землевладельцев на территории Астаны по сравнению с аналогичными правами землевладельцев в других регионах.

Действительно, спорная норма установлена законом, а в законе может содержаться иной порядок уведомления собственника о предстоящем выкупе, нежели установленный Земельным кодексом. Однако в случае, если закон ущемляет права одной группы граждан по сравнению с правами всех других, этот закон должен быть признан неконституционным, поскольку он нарушает п. Поэтому возникает вопрос, означает ли общее правило, установленное Земельным кодексом о необходимости уведомления собственника земельного участка за один год до предстоящего выкупа, что на законодательном уровне может быть установлен иной порядок уведомления в каком-либо конкретном регионе или для определенной группы лиц.

То есть парламент вправе принять закон, предусматривающий, например, что в случае выкупа земельного участка для государственных надобностей у гражданина А. Астане, но и о соответствии Конституции другой нормы этого же нормативного правового акта, которой п.

Не вызывает сомнений необходимость установления сокращенного срока уведомления собственников в случае принудительного изъятия у них земельных участков по особым, исключительным основаниям. Так, если парламент установит норму, согласно которой в случае выкупа земельного участка для создания и расширения особо охраняемых природных территорий по всей республике собственник должен быть уведомлен о предстоящем выкупе за три месяца, то такая норма должна быть признана законной и соответствующей Конституции.

Таким образом, в ЗК следует установить, что иной порядок уведомления собственников земельных участков, подлежащих принудительному изъятию, может быть установлен лишь по основаниям, предусмотренным законом. Теперь указанная проблема актуальна не только для г. Астаны, поскольку 5 июля 2004 г. Алматы также принудительный выкуп земельного участка у собственника сокращенный трехмесячный срок уведомления в случае изъятия земельного участка для государственных нужд.

Как уже отмечалось, в судах РК достаточно распространены споры, связанные с изъятием земельных участков для государственных надобностей. Как правило, частные собственники оспаривают необходимость изъятия и порядок определения рыночной стоимости выкупаемого имущества. Так, судебной коллегией по гражданским делам Алматинского городского суда отменено решение Медеуского районного суда г. Алматы по иску акимата г. Алматы к группе граждан о выселении и принудительном прекращении права собственности на земельный участок и домостроение по ул.

Фурманова с предоставлением собственникам денежной компенсации или квартиры по их выбору.

Изъятие земли для государственных нужд: компенсация собственнику

Причинами отмены стало следующее. Во-первых, в материалах дела отсутствовали достоверные доказательства наличия у истцов оснований для выкупа земельного участка. Во-вторых, отсутствовали надлежащие доказательства правильности определения рыночной стоимости домостроения и земельного участка.

Стоимость заявлена самим истцом на основании заключений об оценке недвижимого имущества, которые составлены с грубыми нарушениями, оценка проведена без учета стоимости зеленых насаждений. Отменивший решение вышестоящий суд в своем определении рекомендовал суду первой инстанции решить вопрос об основаниях выкупа принадлежащей ответчикам собственности и дать ей соответствующую оценку.

По мнению суда второй инстанции, для определения рыночной стоимости домовладения в том числе и зеленых насаждений и неполученных доходов следует назначить экспертизу.

Алматы о назначении строительно-товароведческой экспертизы для определения рыночной стоимости домостроения, расположенного в г. Причиной обжалования указанного определения явилось то, что в материалах дела отсутствовало решение акимата г. Алматы об изъятии указанного земельного участка, а также копии уведомления семьи истца о предстоящем выкупе.

Вышестоящий суд оставил определение о назначении строительно-товароведческой экспертизы без изменения, мотивировав это тем, что согласно ГПК в порядке подготовки дела к судебному разбирательству с учетом обстоятельств дела судья может по собственной инициативе назначить экспертизу. В деле по иску акима г.

Новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд - 2015

При разбирательстве дела в суде по ходатайству ответчиков назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости строений. Однако в судебном решении не указано, кому было поручено ее проведение. Ответчики не согласились с суммой, указанной в экспертном заключении, считая ее принудительный выкуп земельного участка у собственника.

При разбирательстве дела по иску акима г. Астаны к Хамзиной о выселении судом назначена строительно-техническая экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемого имущества. Последний расчет, по мнению суда, явился наиболее точным и правильным. Подобные судебные решения вызывают вопрос о порядке определения рыночной стоимости принудительно выкупаемого земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на. В соответствии со ст.

При недостижении с частным землевладельцем соглашения цена определяется в судебном порядке. При определении цены за выкупаемый земельный участок в нее включаются рыночная стоимость земельного участка, находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

При этом в законодательстве не установлена методика, позволяющая определить рыночную стоимость принудительно выкупаемой недвижимости, в том числе она не установлена и постановлением Кабинета Министров РК от 3 июня 1993 г. В связи с этим предлагаем распространить на правоотношения, возникающие при выкупе земельного участка для государственных надобностей, положение п.

Суть и стороны дела

То есть при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, подлежащего принудительному выкупу, суду следует установить стоимость аналогичного имущества в таком же районе и в то же время и на основании этих данных установить стоимость выкупаемого объекта.

Так, совершенно верным, на наш взгляд, является приведенное судебное решение Алматинского районного суда г. Астаны к Нурмукановым, в котором суд признал правильной оценку, проведенную с учетом места расположения объекта, степени его износа, индексации цен в строительстве и др. ЗК предусматривает, что при определении цены за выкупаемый земельный участок в нее также включаются все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Естественно, что собственник заинтересован в увеличении суммы упущенной выгоды. К примеру, собственник земельного участка, подлежащего принудительному выкупу, может передать свой земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество в аренду на крайне длительный срок 20 - 30 лета затем требовать выплаты ему арендной платы за весь этот период, которой он лишился в результате принудительного изъятия. В этой связи нельзя не согласиться с мнением Ю.

Басина о необходимости уточнения в п. Желательно, чтобы это было прямо указано ст.